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2017年拆迁大形势


​    土地是不可再生资源,所以具有稀缺性。


    这话不知道是谁说的?


    从土地市场的角度说,土地是可以再生的,让他再生的方式就是拆迁:收购土地,拆掉地上物,把土地卖出去,重新盖房子。


    买地拆房这个动作,我们一般叫做 拆迁


    在我国,拆迁经历了3个大时代,19912001年,2001年到2011 2011年以后至今,在时空的交界,是三部条例《城市房屋拆迁管理条例》(1991)《城市房屋拆迁管理条例》(2001)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011)。


       1991年拆迁条例生效的十年,我们国家正在从计划经济(分房)向市场经济(买房)转型,这个时代的拆迁还不像今天这样具有功利性,没有所谓嫁人要嫁拆迁户的说法,地铁口也没有那么多奔驰宝马拉黑活,大家响应党的号召,只要政府提供安置,哪怕是用一套公房换自己一套四合院也能接受。而时至今日,一套保存完整的四合院在城里的拆迁价格则可以上九位数了。


        2001年拆迁条例的时代,拆迁由开发商主导,政府从旁协助。确立了一条先办证(拆迁许可证)、在公告、评估价格、裁决、强拆的思路。好比你在市场摆摊卖衣服,开发商过来遛弯看着不错,说你这个衣服100卖不卖。你说不卖,我这衣服是名牌,恒源祥,一件至少200。开发商说,你看,我有买衣服许可证,我找个人过来——来了一个评估公司,说这个衣服多少钱,评估公司说,一百!你不干,开发商又找来市场管理员政府,让政府评理。政府说,一百!于是就一百,你再不答应,衣服就直接给你抢走了,钱往公证处一丢(提存),你爱要不要。这就是这十年拆迁的一个基本思路。


        2011年有了《国有土地上房屋征收与补偿条例》,我们一般把他简称为《征补条例》。征收是个新名词,为了配合宪法、物权法,不再叫拆迁而改叫征收。对业主来说,新法旧法程序上差别并不显著,只是在原来的评估强拆思路后做了一些变化,比如,不在允许开发商成为拆迁方,而必须由政府亲自出马,比如,强调补偿价格的市场公平性,采用了较为合理的市场比较法进行评估。当然,评估依然只有结果报告,不提供过程报告,还不是真正的市场比较,带有显著的拆迁时代特色。


    业主遇到拆迁,首先是要搞清楚自己遇到的是哪个版本的拆迁项目,不同的拆迁项目决定了法律依据的不同,决定了宏观补偿价格(策略)的不同,而不同项目的不同政策,决定了补偿价格的细节差异。我们可以把拆迁分成如下几类,请各位对号入座。

  1.拆迁 《拆迁条例》

  2.  征收 《征补条例》

  3.拆违 《城乡规划法》

  4.腾退 《村民委员会组织法》

  5.征地 《土地管理法》

    大体上分成这五大类,分别对应五部法律。除此之外还有各种变种。我们下面逐一进行介绍。



拆迁:


    就是依据2001年拆迁条例进行的项目,现在到了2017年拆迁项目已经很少了,主要有两种,一种是2011年之前就开始拆迁,有拆迁许可证一直续期,到今天也没拆完的项目,比如北京西城的庄胜项目。一种是集体土地拆迁,由于有老法规定,新法又仅限于国有土地,所以沿用老法。


    拆迁项目的特点是开发商冲在前面,政府从旁配合。过去开发商是很嚣张的,以至于经常在拆迁的时候发生一些恶性暴力事件。但是随后随着互联网的发展和法制的逐步健全,拆迁中政府越来越不愿意配合开发商的蛮横做法,也让开发商一度只能靠钱来解决问题。这就给钉子户带来了非常的谈判空间。


    在北京西城一个老太太曾经以1800万的高价成功一夜之间化身成为千万富翁,像这样的例子在2009年到2014年这5年每天都不在少数。



征收:


    今天的征收分成两个版本,一个版本是传统版,一个版本是上海版。先说传统版。全国各地差不多用了两年时间才逐渐习惯征收这种新法律,2011年刚实施的时候,差不多有小半年几乎没有什么征收项目——大家都拿不太准这种项目该如何操作。后来征收项目基本都是由原来各级政府建委系统拆迁办的工作人员继续负责,基本上牌子一换:拆迁办改叫征收办了,人还是那些人,操作手法流程这些基本是参照拆迁,思路也相差不大。


    征收项目逐渐增多是2013年,这个时候征收对业主带来的最明显区别在于补偿价格由于采用了比较新的市场比较法,相对提高了不少。同时另外一个负面效果是,征收的谈判空间普遍比拆迁相对小一些。


    征收的第二个版本是上海版本,叫做预征收。原本《征补条例》出台之前曾经有一个草案,提到了如果要拆迁,拆迁政策必须经过被拆迁户一定比例的同意方可进行。后来正式版的《征补条例》去掉了这个条件,导致新旧法的差别一下子就少多了。而上海版本的特点是延续了这个草案中提到的法律精神,在一个项目开始征收之前搞预征收,先公布拆迁政策,然后看通过率,如果通过率能达到一个比例比如85%以上,90%以上,那么就正式进行征收,反之如果达不到,就不拆了。


    这个做法导致负责拆迁的单位必须转变思路,从过去可以任意定价,到必须定一个大家都能接受的价格,不出意料的,每平米的补偿价格一下子就提高了不少。


    这种做法的好处是正式的征收一旦开始,会迅速的完成征收。他留给少部分钉子户的空间和筹码相对传统的拆迁和征收又低了不少。虽然不至于完全没有,但是相比拆迁就少多了。



拆违:


    ​拆违是基于2008年的城乡规划法和更早的城市规划法。其实最早关于违章建筑的提法能追溯到上世纪八十年代末,而2001年的拆迁条例里面也有了违建不补的原则。但是最早推动拆违带动拆迁的是安徽省,然后在江苏发扬光大。


    原本拆违的思路就是城管执法、规划确认、政府批准的三步走,这个思路无论从手续上(拆迁需要五证、征收需要前置文件),效率上(不需要评估和裁决),速度上(半年左右)都比直接拆迁更快。而城市本身就需要拆违,只不过这个机制除非有举报人触发,否则民不举官不究。


    我们看新闻里经常报道哪个明星盖违建,违建都不好拆,还有愈演愈烈的趋势。然而一旦拆迁开始了,政府、城管就突然有了拆除违建的决心和毅力。这个时候对于违建的认定,条件就不十分苛刻:要么有房产证,要么有建设工程规划许可证,如果都没有,就是违建。其实很多农村城市的自建房屋,在盖房的时候是根本就没有可能去办建设工程规划许可证的,以至于城市、城中村历史原因形成的无证房屋比比皆是。


    江苏拆迁最早看到了这个中奥妙,管你是不是老房子,先当违建拆了再说。这就是拆违推动拆迁的基本思路。



腾退:


    腾退最早见于法律,是十几年前北京出台了一个关于绿化隔离带腾退的办法。这里面形成了一套完整的法律体系。并且一直沿用至今。


       2010年随着唐家岭项目的成功,腾退成为和拆迁、征收并列的拆迁三大法宝。


    这个腾退和前面绿隔腾退法律依据完全不同,他依据的是村民委员会组织法。简单来说,就是村委会开个会定个方案,我要把你们拆了啊,钱给你们多少,哪天拆,就这么一个决议。然后就是村长带队,直接开拆。而这个项目之所以能这样搞,关键字是四个:政府不管。


    政府的角度说,这些腾退都是人家村民自治的结果,村民自己要这么干,我们管不着。从被腾退的村民角度,这个所谓的腾退根本没有任何可诉性,村委会又不是行政机关——不能民告官打行政诉讼,又不是好的民事被告——告他赔偿原告担心赔的钱很少。


    拆迁、征收,多少还给被拆迁户留点面子,虽然我有拆你的权力,但是我一般强拆一家两家吓唬下大伙。村长拆村民是没有任何顾忌的,我说3天后拆你,3天后不拆我就跟你姓。


    由于这种做法效率高,花钱少,很快流行开来。当然,拆平的土地,现在已经由村委会卖给政府,再由政府卖给开发商了。每一层交易都有丰厚的利润,这些利润最后被摊到购房人头上,作为高房价的基础。



征地:


    在广阔的祖国大地,还有无数集体土地,他们远离城市,一望无际,无人问津。成本最低,最便宜,最划算的拆法就是征地,征收集体土地转为国有土地,顺便就把地上物拆了。


    征地和拆迁、征收不同,拆迁征收都是建委房管系统,而征地是国土系统。征地的基础就是我国存在两种属性的土地,国有土地和集体土地,国有土地归全体人民共同所有,集体土地归村集体全体村民所有。


    政府的一次征地,一般就可以消灭一个自然村,或者办个,涉及的村民数量比较大,单户利益却很小。在北京,一平米平房的价格,郊区7万、10万都有(经过争取),而城里则可以高达40万甚至70万(更高就是个例了),而征地一亩地的价格起价才10万块,算下来一平米才150块。


    现在拆迁都是按照建筑面积算补偿款,其实本质上无论哪种类别的拆迁都是为了地而不是为了房子,房子越多,拆的成本还相应越高。所以便宜、廉价又无人能有力阻拦的集体土地就成了获取土地利益的最佳选择。这些年很多村长花大价钱才能上位,上台第一件事就是琢磨着卖地。顺便说一句,知道为什么我国虽无明法规定,集体土地卖给非本村村民合同无效的理由吗(小产权房买卖合同无效的根本原因)?就是为了杜绝不经过政府就让村长们和政府竞争土地生意。


    征地的流程基本和2001年的拆迁条例一样,而且十多年过去了也未曾更新过。


    今天的北京,城里六区正在积极的学习上海模式进行预征收。城外还有零星的腾退和拆迁。村委会依然活跃在拆迁最前线。


    今天的上海,动迁项目遍布全城,街边四处都挂着征收事务所的横幅。满城都在拆违。


    今天的深圳, 新闻爆出了一家补偿2个亿的劲爆消息。


    中国的过去十年,建立在拆迁、开发,房地产市场的蓬勃兴起,不知道未来我们的祖国,还能不能再拆出一片天来。