同一小区两种测绘结果相差8000余平方米
国际友谊花园严重缩水(系列报道之一)

  业主们掌握的证据材料。
  本报记者王百会摄
  本报记者王珏 薛岩 宋喜燕
  编者按在国际消费者权益日来临之际,本报推出“聚焦3·15”专版,详细报道过去一年发生的重大消费纠纷事件,旨在揭露事实真相、反映百姓民声。如果您掌握侵害消费者行为的内幕、洞悉行业内鲜为人知的秘密,请致电:64656622,我们期待您的倾诉。
  每平方米售价逾万元的房子可谓寸土寸金,朝阳区国际友谊花园的120多名业主入住5年后发现自己的房产面积涉嫌“缩水”8000余平方米,合计金额高达1亿多元。去年5月,业主联名向中国消费者协会投诉,此事成为中消协近年来受理的涉案金额最高、争议面积最大的一起房产纠纷案。3月4日,国家测绘局政策法规司司长张建国表示,一定要把此事查个水落石出!
  发现房屋严重缩水
  业主发现房屋面积严重不足后,北京20多家测绘单位没有一家愿意为此进行复测。无奈之下,他们自费聘请上海市房屋土地测绘中心进行复核,测绘报告显示:小区面积缩小1361.60平方米、公摊面积多出8000余平方米!
  坐落于朝阳区左家庄的国际友谊花园是北京友谊辉志房地产开发有限公司于1995年开发建设的外销公寓项目,1997年底落成并投入使用,共外销了3幢楼。
  去年夏天,入住5年之久的业主赵女士忽然发现,自己居住的塔楼只有18层,而房产证明明写的是19层。她一下惊呆了,因为多一层楼,她就要多支付开发商将近10平方米的公摊面积。无独有偶,业主李女士请专业人士对自己的三室两厅房屋面积进行测量后发现,使用面积不到110平方米,但楼书上注明的却是建筑面积162.87平方米、使用面积126.27平方米。
  该房产当时售价每平方米均在1.1万元至1.7万元,些许偏差都意味着不小的数目。百余名业主立即找到北京的测绘部门,但北京20多家测绘单位没有愿意为此重新测量的。无奈之下,业主们只好自费从上海请来具备一级资质的上海市房屋土地测绘中心。
  去年6月14日,上海市房屋土地测绘中心对国际友谊花园的1、2、3号楼进行了全面测量,他们提供的测绘结果显示:虽然北京国际友谊花园的第一次测量单位———北京市房地产勘察测绘所出具的报告写着小区面积是10675.86平方米,但实际只有9314.26平方米,少了整整1361.60平方米。除小区面积缩小外,上海方的测绘报告还认为北京方的测量结果多算了8000多平方米的公摊面积。如果这个说法成立,按照楼盘的每平方米1.2万元的售价计算,这些争议面积大约价值1亿元人民币。
  测绘所向业主致歉
  在北京市国土房管局召集的开发商和业主代表座谈会上,北京市房地产勘察测绘所副所长于伟承认,当初测绘数据的确有误,并对业主的经济损失表示“歉意”。
  面对如此严重的“缩水问题”,业主们多次要求开发商出示房屋面积的实测报告、公摊细则、竣工图纸等资料,但开发商一直未予提供。去年5月,120多名业主联名向中国消费者协会投诉。中消协接到投诉后,多次向开发商进行调查,并向房屋土地主管部门查询及多次与业主代表座谈了解情况。
  在有关行政部门的干预下,今年1月,由业主代表、开发商代表和中消协工作人员组成的协调小组召开沟通会议,达成共识,认为解决这一巨额纠纷不仅是一个楼盘和百十位业主的事,而是对时下普遍存在的因房屋面积缩水而侵害消费者权益的情况有特别的启示意义,因此这一纠纷的解决“宜早不宜迟”。
  2月12日,北京市国土房管局首次召集国际友谊花园开发商及业主代表进行座谈。在这次内部协调会上,北京市房地产勘察测绘所副所长于伟承认,当初给国际友谊花园提供的测绘数据的确有误,并对因此给业主带来的经济损失表示“歉意”。这次协调会决定,北京市房地产勘察测绘所重新核对、更正数据,并在2月19日将复核结果向全体业主公示;北京市房屋土地权属登记事务中心将根据复测的总建筑面积结果,重新核发产权证。开发商香江国际发展有限公司总经理罗钊明当场表示,将根据复测结果,按照有关法律文件及合同约定,以多退少补的原则与业主及时结算误差面积。
  面积分歧在设备层
  上海方面依据建设部颁布的《建筑面积计算规则》解释细则,采用层到层的测量方法;北京方面采用中到中的测量方法没有法律依据。
  2月19日下午6时许,北京市房地产勘察测绘所三名工作人员在国际友谊花园3栋大楼内张贴了重新复核的新建筑面积核定技术报告,报告中的测绘数据与上海的测绘数据进行了对比,并就误差进行了说明。他们在这次公示报告中承认,他们把每栋楼顶层四角的复式小跃层结构标注为一个整层,使国际友谊花园房产证注明的面积比复测多算了2000多平方米。
  国际友谊花园众多业主对这份公示报告并不满意,因为按照上海方面的测量,楼盘缩水应为8000余平方米,而北京房地产测绘所只承认了2000平方米的误差。
  两者分歧主要在于地下一层设备层。根据国家对房屋公摊面积的规定,地下室的设备层只有高度超过2.2米才能算进公摊面积。上海方面根据层到层的测量方法认定1号楼的层高2.2米,可以计入总量面积,2号和3号楼的层高不足2.2米,故未将设备层计入总量面积;而北京方面的报告认为,他们采用中到中的测量方法,3栋楼地下设备层的层高均达2.2米,可以进行分摊。
  业主们聘请的代理律师、北京隆安律师事务所律师秦兵认为,依照建设部颁布的《建筑面积计算规则》解释细则,对地下设备层层高的计算应采用层到层的方法,即应该测量设备层上下两层楼面的垂直距离,中到中的测量方法无法律依据。
  问题一定要查清楚
  国际友谊花园楼盘面积纠纷引起了国家测绘行政监督管理部门的重视。3月4日,国家测绘局政策法规司司长张建国在接受《中国消费者报》记者采访时表示一定要把面积误差查个明白。
  张建国司长说,国家测绘局得知国际友谊花园面积测绘存在严重误差后,局长陈邦柱督促有关部门一定要把问题查清楚,查清北京市房产测绘部门是如何测量的,为何会出现数千平方米的面积误差。并强调要以此为契机,依法加强对测绘结果质量的监管,推进测绘依法行政,遏制房产测绘违规行为的发生。国家测绘局正在督促北京市测绘行政主管部门进行调查,如果查出房产测绘部门在此次房产测绘中存在违法问题,将进行严肃处理。
  昨天,香江国际总经理张曼表示,公司已接到北京市国土资源和房屋管理局处理意见通知,他们会为业主结算并重新核发房产证。初步预算,公司将为业主退赔房款1500多万元。我们相信,随着各级部门的深入调查,国际友谊花园“缩水事件”的真相一定会水落石出!

  打破房产测绘垄断(■链接)

  3月7日,在中消协召开的2002年专项投诉情况通报会上,中消协投诉与法律事务部主任王前虎就国际友谊花园房屋面积纠纷进行点评,他呼吁“对房屋面积测量和质量检测单位实行严格监管,坚决打破行业垄断和地区垄断”,“要明确房产测绘单位违规操作应承担的法律责任,建立合法、有序的竞争机制”。
  王前虎说,解除该案面积纠纷对规范全国房地产市场具有典型的示范效应。目前的房产测绘领域存在着严重的行业垄断和地方保护,在国际友谊花园面积纠纷中,消费者就是因为对北京市房地产勘察测绘所测算的房屋面积存在严重失实而进行投诉,但是解决和处理纠纷,并且对房屋面积进行复测的仍是这家测绘所,消费者对此提出质疑,测绘机构为何既当运动员又当裁判员,测绘机构测量失实究竟应该承担什么责任。
  他认为,健全相关机制、加强对房产测绘机构的监管、保证房产测绘的透明公开公正是解决房屋面积纠纷重要的环节。如果不解决这些问题,开发商就会以测绘机构做盾牌,推诿责任,消费者的合法权益就难以得到保护,房地产行业也难以走上良性发展的道路。王前虎认为解决问题的关键是要建立合法、有序的竞争机制,坚决打破房产测绘行业和地区垄断,对房屋面积测量和质量检测单位实行严格监管,明确其违规行为所应承担的法律责任。对不认可本行政区划以外的测绘机构的测绘报告的地方性规定予以废止。同时,有关行业主管机关要对故意扰乱商品房市场的害群之马运用重罚措施加以治理。

    《京华时报》 (2003年3月13日第A08版)